Invertimos en Málaga.
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Worzit Investments presenta una operación de adquisición, reconversión turística y venta estratégica de un edificio en el corazón de Málaga. 15 apartamentos turísticos, rentabilidad objetivo superior al 20% anual, y una tesis clara: comprar complejidad, crear valor, vender activo profesionalizado.
🏢 Vehículo de inversión: Percapital Inversiones S.L. — Sociedad constituida por Worzit al efecto de esta operación
TIR Objetivo
0%+
Rentabilidad anual
Múltiplo
2.55×
Sobre capital invertido
Inversión total
~3.1M€
Compra + construcción
Ticket mínimo
50K€
5% participación
Venta estimada
~4M€
Objetivo 2031
Callejones del Perchel 15, Málaga
Un edificio existente en el centro histórico de Málaga. Complejidad de desalojo que permite acceder a precio estratégico. Demolición y nueva construcción B+5: la misma inversión que reformar, pero con mayor valor y más metros.
Ubicación
Callejones del Perchel 15
Málaga Capital · Centro histórico · Perchel Sur
Tipo de operación
Value-Add
Distressed acquisition + reconversión turística completa
Producto final
15 aptos.
Turísticos + local comercial en planta baja
Estructura física
B+5 · 554 m²
Demolición y nueva construcción sin parking obligatorio
Rentabilidad
+20%
TIR anual · 2.55× múltiplo · 5 años
Coste construcción
2.000 €/m²
Razonable para Málaga. Cubierta social como diferenciador.
Por qué demoler y construir nuevo
Mayor superficie construibleB+5 vs B+3 actual
Mismo coste que reformar✓ Validado
Eficiencia energética A++Activo premium
Cubierta social (solarium)+Valor diferencial
Sin parking obligatorioAhorro ~80.000 €
Comparativa de escenarios de obra
| ✗ Reforma (B+3 existente) | ✓ Nueva obra (B+5) |
|---|---|
Superficie construida 352 m² |
Superficie construida 554 m² |
Unidades 10 apartamentos |
Unidades 15 apartamentos |
Coste similar Sí |
Recomendado por Arquitecto |
Vehículo societario del proyecto
Percapital Inversiones S.L.
Worzit Investments constituye Percapital Inversiones S.L. como sociedad limitada específica para esta operación, con capital social de 4.000 €. Esta estructura es habitual en club deals: el capital nominal no refleja el equity real del proyecto. Cada socio inversor participa directamente en Percapital con un ticket de 50.000 € (5% de participación). Worzit actúa como gestor y promotor a través de esta sociedad vehículo.
Estructura de Capital
Inversión & Costes
Explotación
Escenarios
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 1.575.000 € |
| Honorarios adquisición | 25.000 € |
| ITP (7% estimado) | 110.250 € |
| Demolición estimada | ~37.500 € |
| Coste de obra (554 m²) | 1.320.000 € |
| Honorarios profesionales (15%) | 198.000 € |
| Inversión total estimada | ~3.100.000 € |
| Financiación bancaria | |
|---|---|
| LTV Compra (50%) | 787.500 € |
| LTV Construcción (100%) | 1.518.000 € |
| Deuda total | 2.305.500 € |
| Tipo de interés | 4,5% |
| Plazo / Carencia | 15 años / 2 años |
Distribución de inversión total
Compra + ITP
Construcción
Honorarios obra
Derribo
| Modelo operativo mensual | |
|---|---|
| Inventario | 15 aptos. + 1 local |
| Ocupación proyectada | 75% |
| ADR (precio/noche) | 100 € |
| Ingresos brutos mensuales | 34.350 € |
| Ingresos local comercial | 600 €/mes |
| Costes operativos (~38%) | 13.053 €/mes |
| Neto mensual estimado | 21.297 € |
| Yield bruto estimado | 7,9% |
Estrategia de salida
Diciembre 2031 · yield 6,5%
Venta estimada ~3.93M €. Si supera 4M€: 30% del exceso al equipo gestor.
Ingresos vs. costes mensuales
↓ Pesimista
12%
1.75× múltiplo
Ocupación60%
ADR85 €/noche
Yield salida7,5%
Venta estimada~3.2M €
◉ Base (objetivo)
20%
2.55× múltiplo
Ocupación75%
ADR100 €/noche
Yield salida6,5%
Venta estimada~3.93M €
↑ Optimista
28%
3.2× múltiplo
Ocupación85%
ADR115 €/noche
Yield salida5,5%
Venta estimada+4.5M €
Comparativa TIR y múltiplo por escenario
Marco Normativo
Informe de Carlos Manzano Arquitectos (Madrid), firmado el 5 de febrero de 2026. Conclusión: nueva edificación destinando la totalidad del edificio a apartamentos turísticos — hospedaje en edificio completo.
Normativa PGOU Málaga + PEPRI Perchel Sur |
Calificación Suelo Urbano · Manzana cerrada |
Protección Sin catalogación — Permite demolición y obra nueva |
Uso permitido Hospedaje / Uso hotelero — Edificio completo |
Altura máxima B+5 · 19,50 m máximo |
Edificabilidad 554 m² construibles (4,58 m²/m²) |
Moratoria VUT Suspende VUTs pero NO aplica a hospedaje en edificio completo |
Tramitación Vía ECUS · 1,5–2 meses estimados (vs. 12 meses convencional) |
Unidades 15 apartamentos turísticos · densidad 28 m²/unidad |
Parking Sin obligación de plazas de aparcamiento |
Hitos del Proyecto
Hito 01
24 Abril 2026
Constitución de Percapital Inversiones S.L.
Firma ante notario en Calle Serrano 1, Madrid. Capital social de 4.000 €. Worzit Investments promueve la sociedad vehículo.
✓ Completado
Hito 02
Antes del 26 Abril 2026
Pago del ticket de inversión
Desembolso de 50.000 € por socio en la cuenta habilitada por Percapital. Participación del 5% por ticket.
En curso
Hito 03
1 Mayo 2026
Firma del contrato de arras
200.000 € consignados en notaría. No se desembolsa hasta que el edificio esté totalmente libre de inquilinos. Mecanismo clave de protección para inversores.
Pendiente
Hito 04
25 Julio 2026
Firma de la compraventa del edificio
Adquisición de Callejones del Perchel 15 por 1.575.000 €. Formalización de hipoteca bancaria e inicio de licencia de demolición vía ECUS.
Pendiente
Hito 05
2026 – 2027
Demolición y construcción del nuevo edificio
Derribo: 1 mes (~37.500 €). Nueva construcción B+5, 554 m², 12 meses a 2.000 €/m². Cubierta social (solarium/barbacoa). Fin de obra: diciembre 2027.
Pendiente
Hito 06
Enero 2028
Inicio de operaciones turísticas
Apertura de 15 apartamentos y local comercial. Ocupación objetivo 75%, ADR 100 €/noche. Neto mensual estimado: 21.297 €.
Pendiente
Hito 07
2028 – 2031
Explotación y generación de rentas
Pago de hipoteca con flujos operativos. Dividendos anuales. Reporting trimestral a todos los socios con total transparencia.
Pendiente
Hito 08
Diciembre 2031
Venta estratégica del activo
Venta estimada ~3.93M € (yield 6,5%). Beneficio total ~1.44M €. Retorno 2.55×. Si supera 4M€: 30% del exceso al equipo gestor.
Objetivo 2031
Por qué Málaga
Málaga es hoy uno de los mercados urbanos con mayor dinamismo de España. Turismo, tecnología e inversión internacional confluyen en una ciudad que combina crecimiento acelerado con escasez estructural de oferta en el centro.
14M+
Turistas anuales · Crecimiento sostenido
+18%
Precio alquiler · Incremento interanual
500+
Empresas tech · Polo emergente
82%
Ocupación hotelera · Media anual 2024
Control y Mitigación
Riesgo alto
Desalojo de inquilinos
El edificio tiene rentas antiguas. Puede retrasar la operación si no se gestiona correctamente.
✓ No se desembolsa hasta edificio vacío. Arras de 200.000 € en notaría.
Riesgo medio
Plazos de licencia
Siempre existe riesgo de retraso en licencias urbanísticas.
✓ Vía ECUS: 1,5–2 meses vs. 12 convencional. Sin riesgo arqueológico.
Riesgo medio
Costes de construcción
Inflación en materiales puede encarecer la obra respecto al presupuesto.
✓ Colchones en presupuesto. Opción de prefabricación.
Riesgo medio
Operador turístico
Sin operador definitivo. La gestión operativa es clave para alcanzar el 75% de ocupación.
✓ Operador actual gestiona activos similares. Licitación en curso.
Riesgo bajo
Gobernanza societaria
Club deal con múltiples socios puede generar complejidad en decisiones.
✓ Pacto de socios en preparación. Derecho de tanteo. Liderazgo Worzit.
Riesgo bajo
Mercado de salida
El yield de salida proyectado puede variar según condiciones del mercado en 2031.
✓ Yield conservador 6,5%. Demanda creciente en Málaga. Pesimista sigue positivo.
Mecanismos de protección al inversor
Arras en notaría
200.000 € bloqueados hasta edificio vacío
Derecho preferente
Si un socio sale, los demás tienen prioridad
Reporting trimestral
Reuniones semestrales con desviaciones
Quiénes Lideran
AG
Antonio González Rodríguez
Director General · Worzit Investments
Responsable de la dirección general, relación con socios inversores y ejecución operativa. Coordina arquitecto, constructor, operador y equipo financiero.
IM
Íñigo Mato García-Agustín
Director Financiero · Socio
Modelización financiera, bancabilidad y reporting. Experiencia en reestructuración de carteras inmobiliarias. TIR >20% validada en escenario conservador.
CM
Carlos Manzano Rodríguez
Arquitecto Director · CManzano Arquitectos
Autor del informe de viabilidad urbanística. Proyecta edificio B+5 con cubierta social (solarium). Tramitación vía ECUS. Firmado 5 feb. 2026.
EQ
Equipo Operativo
Constructor · Operador · Project Manager
Constructora en licitación. Operador con activos similares en Málaga (75% ocupación, 100 €/noche validados). Todos serán socios en Percapital, alineando incentivos.
Estructura accionarial — Percapital Inversiones S.L.
Socios inversores (×10)
50%
Equipo gestor Worzit
30%
Promotores (×2 al 2,5%)
20%
* Cada socio inversor: 5% por ticket de 50.000 €. Percapital Inversiones S.L. es la sociedad vehículo promovida por Worzit Investments.
Condiciones de Inversión
Ticket mínimo
50.000 €
5% de participación en Percapital Inversiones S.L.
Perfil inversor
Family Office / Empresario
Activos patrimoniales estratégicos. Inversión a 5 años.
Liquidez intermedia
Reventa interna
Posibilidad de reventa preferente a otros socios antes del exit en 2031.
| Fecha | Concepto | Importe |
|---|---|---|
| 24 Abril 2026 | Constitución sociedad (cuota socio) | 200 € |
| Antes 26 Abril 2026 | Ticket de inversión | 50.000 € |
| 1 Mayo 2026 | Contrato de arras (cubierto por sociedad) | — |
| Total desembolso inicial | Por socio inversor | 50.200 € |
