.dl-menu-style1 ul.et-menu>li>a{position:relative;z-index:1}.dl-menu-style1 ul.et-menu>li>a:before{position:absolute;content:'';display:block;z-index:-1;background:var(--LineColor);width:0;height:var(--LineHeight);bottom:var(--BottomOffset);border-radius:var(--LineHeight);left:50%;transition:0.4s cubic-bezier(0.25,0.1,0,2.02)}.dl-menu-style1 ul.et-menu>li>a:hover:before{width:calc(100% + var(--LineHeight));left:calc(var(--LineHeight) / -2)}Worzit Investments · Málaga Perchel 15
Worzit
Investments · Data Room
Confidencial · Solo inversores
Índice
01Introducción
02El Proyecto
03Modelo Financiero
04Viabilidad Urbanística
05Hitos del Proyecto
06Por qué Málaga
07Gestión de Riesgos
08Equipo
09Para inversores
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Confidencial · Solo para inversores cualificados
Worzit Data Room
/
Introducción
Confidencial
ES
Operación inmobiliaria · Málaga 2026
Invertimos en Málaga.En el momento exacto.
Worzit Investments presenta una operación de adquisición,reconversión turística y venta estratégica de un edificio en el corazón de Málaga. 15 apartamentos turísticos,rentabilidad objetivo superior al 20% anual,y una tesis clara:comprar complejidad,crear valor,vender activo profesionalizado.
🏢 Vehículo de inversión:Percapital Inversiones S.L. — Sociedad constituida por Worzit al efecto de esta operación
TIR Objetivo
0%+
Rentabilidad anual
Múltiplo
2.55×
Sobre capital invertido
Inversión total~3.1M€
Compra + construcción
Ticket mínimo
50K€
5% participación
Venta estimada~4M€
Objetivo 2031
02 — El Proyecto
Callejones del Perchel 15,Málaga
Un edificio existente en el centro histórico de Málaga. Complejidad de desalojo que permite acceder a precio estratégico. Demolición y nueva construcción B+5:la misma inversión que reformar,pero con mayor valor y más metros.
Ubicación
Callejones del Perchel 15
Málaga Capital · Centro histórico · Perchel Sur
Tipo de operación
Value-Add
Distressed acquisition + reconversión turística completa
Producto final
15 aptos.
Turísticos + local comercial en planta baja
Estructura física
B+5 · 554 m²
Demolición y nueva construcción sin parking obligatorio
Rentabilidad
+20%
TIR anual · 2.55× múltiplo · 5 años
Coste construcción
2.000 €/m²
Razonable para Málaga. Cubierta social como diferenciador.
Por qué demoler y construir nuevo
Mayor superficie construibleB+5 vs B+3 actual
Mismo coste que reformar✓ Validado
Eficiencia energética A++Activo premium
Cubierta social (solarium)+Valor diferencial
Sin parking obligatorioAhorro~80.000 €
Comparativa de escenarios de obra
✗ Reforma (B+3 existente)
✓ Nueva obra (B+5)
Superficie construida352 m²
Superficie construida554 m²
Unidades10 apartamentos
Unidades15 apartamentos
Coste similarSí
Recomendado porArquitecto
⚖️
Vehículo societario del proyecto
Percapital Inversiones S.L.
Worzit Investments constituye Percapital Inversiones S.L. como sociedad limitada específica para esta operación,con capital social de 4.000 €. Esta estructura es habitual en club deals:el capital nominal no refleja el equity real del proyecto. Cada socio inversor participa directamente en Percapital con un ticket de 50.000 € (5% de participación). Worzit actúa como gestor y promotor a través de esta sociedad vehículo.
03 — Modelo Financiero
Estructura de Capital
Inversión &Costes
Explotación
Escenarios
ConceptoImporte
Precio de compra1.575.000 €
Honorarios adquisición25.000 €
ITP (7% estimado)110.250 €
Demolición estimada~37.500 €
Coste de obra (554 m²)1.320.000 €
Honorarios profesionales (15%)198.000 €
Inversión total estimada~3.100.000 €
Financiación bancaria
LTV Compra (50%)787.500 €
LTV Construcción (100%)1.518.000 €
Deuda total2.305.500 €
Tipo de interés4,5%
Plazo / Carencia15 años / 2 años
Distribución de inversión total
Compra + ITP
Construcción
Honorarios obra
Derribo
Modelo operativo mensual
Inventario15 aptos. + 1 local
Ocupación proyectada75%
ADR (precio/noche)100 €
Ingresos brutos mensuales34.350 €
Ingresos local comercial600 €/mes
Costes operativos (~38%)13.053 €/mes
Neto mensual estimado21.297 €
Yield bruto estimado7,9%
🎯
Estrategia de salida
Diciembre 2031 · yield 6,5%
Venta estimada~3.93M €. Si supera 4M€:30% del exceso al equipo gestor.
Ingresos vs. costes mensuales
↓ Pesimista12%1.75× múltiplo
Ocupación60%
ADR85 €/noche
Yield salida7,5%
Venta estimada~3.2M €
◉ Base (objetivo)20%2.55× múltiplo
Ocupación75%
ADR100 €/noche
Yield salida6,5%
Venta estimada~3.93M €
↑ Optimista28%3.2× múltiplo
Ocupación85%
ADR115 €/noche
Yield salida5,5%
Venta estimada+4.5M €
Comparativa TIR y múltiplo por escenario
04 — Viabilidad Urbanística
Marco Normativo
Informe de Carlos Manzano Arquitectos (Madrid),firmado el 5 de febrero de 2026. Conclusión:nueva edificación destinando la totalidad del edificio a apartamentos turísticos — hospedaje en edificio completo.
NormativaPGOU Málaga + PEPRI Perchel Sur
CalificaciónSuelo Urbano · Manzana cerrada
ProtecciónSin catalogación — Permite demolición y obra nueva
Uso permitidoHospedaje / Uso hotelero — Edificio completo
Altura máximaB+5 · 19,50 m máximo
Edificabilidad554 m² construibles (4,58 m²/m²)
Moratoria VUTSuspende VUTs pero NO aplica a hospedaje en edificio completo
TramitaciónVía ECUS · 1,5–2 meses estimados (vs. 12 meses convencional)
Unidades15 apartamentos turísticos · densidad 28 m²/unidad
ParkingSin obligación de plazas de aparcamiento
05 — Calendario de Ejecución
Hitos del Proyecto
Hito 0124 Abril 2026
Constitución de Percapital Inversiones S.L.
Firma ante notario en Calle Serrano 1,Madrid. Capital social de 4.000 €. Worzit Investments promueve la sociedad vehículo.
✓ Completado
Hito 02Antes del 26 Abril 2026
Pago del ticket de inversión
Desembolso de 50.000 € por socio en la cuenta habilitada por Percapital. Participación del 5% por ticket.
En curso
Hito 031 Mayo 2026
Firma del contrato de arras
200.000 € consignados en notaría. No se desembolsa hasta que el edificio esté totalmente libre de inquilinos. Mecanismo clave de protección para inversores.
Pendiente
Hito 0425 Julio 2026
Firma de la compraventa del edificio
Adquisición de Callejones del Perchel 15 por 1.575.000 €. Formalización de hipoteca bancaria e inicio de licencia de demolición vía ECUS.
Pendiente
Hito 052026 – 2027
Demolición y construcción del nuevo edificio
Derribo:1 mes (~37.500 €). Nueva construcción B+5,554 m²,12 meses a 2.000 €/m². Cubierta social (solarium/barbacoa). Fin de obra:diciembre 2027.
Pendiente
Hito 06Enero 2028
Inicio de operaciones turísticas
Apertura de 15 apartamentos y local comercial. Ocupación objetivo 75%,ADR 100 €/noche. Neto mensual estimado:21.297 €.
Pendiente
Hito 072028 – 2031
Explotación y generación de rentas
Pago de hipoteca con flujos operativos. Dividendos anuales. Reporting trimestral a todos los socios con total transparencia.
Pendiente
Hito 08Diciembre 2031
Venta estratégica del activo
Venta estimada~3.93M € (yield 6,5%). Beneficio total~1.44M €. Retorno 2.55×. Si supera 4M€:30% del exceso al equipo gestor.
Objetivo 2031
06 — Contexto de Mercado
Por qué Málaga
Málaga es hoy uno de los mercados urbanos con mayor dinamismo de España. Turismo,tecnología e inversión internacional confluyen en una ciudad que combina crecimiento acelerado con escasez estructural de oferta en el centro.
14M+Turistas anuales · Crecimiento sostenido
+18%Precio alquiler · Incremento interanual
500+Empresas tech · Polo emergente
82%Ocupación hotelera · Media anual 2024
Todas
Turismo
Inversión
Tecnología
Urbanismo
Mercado inmob.
07 — Gestión de Riesgos
Control y Mitigación
Riesgo alto
Desalojo de inquilinos
El edificio tiene rentas antiguas. Puede retrasar la operación si no se gestiona correctamente.
✓ No se desembolsa hasta edificio vacío. Arras de 200.000 € en notaría.
Riesgo medio
Plazos de licencia
Siempre existe riesgo de retraso en licencias urbanísticas.
✓ Vía ECUS:1,5–2 meses vs. 12 convencional. Sin riesgo arqueológico.
Riesgo medio
Costes de construcción
Inflación en materiales puede encarecer la obra respecto al presupuesto.
✓ Colchones en presupuesto. Opción de prefabricación.
Riesgo medio
Operador turístico
Sin operador definitivo. La gestión operativa es clave para alcanzar el 75% de ocupación.
✓ Operador actual gestiona activos similares. Licitación en curso.
Riesgo bajo
Gobernanza societaria
Club deal con múltiples socios puede generar complejidad en decisiones.
✓ Pacto de socios en preparación. Derecho de tanteo. Liderazgo Worzit.
Riesgo bajo
Mercado de salida
El yield de salida proyectado puede variar según condiciones del mercado en 2031.
✓ Yield conservador 6,5%. Demanda creciente en Málaga. Pesimista sigue positivo.
🛡️
Mecanismos de protección al inversor
Arras en notaría200.000 € bloqueados hasta edificio vacío
Derecho preferenteSi un socio sale,los demás tienen prioridad
Reporting trimestralReuniones semestrales con desviaciones
08 — Equipo Gestor
Quiénes Lideran
AG
Antonio González Rodríguez
Director General · Worzit Investments
Responsable de la dirección general,relación con socios inversores y ejecución operativa. Coordina arquitecto,constructor,operador y equipo financiero.
IM
Íñigo Mato García-Agustín
Director Financiero · Socio
Modelización financiera,bancabilidad y reporting. Experiencia en reestructuración de carteras inmobiliarias. TIR>20% validada en escenario conservador.
CM
Carlos Manzano Rodríguez
Arquitecto Director · CManzano Arquitectos
Autor del informe de viabilidad urbanística. Proyecta edificio B+5 con cubierta social (solarium). Tramitación vía ECUS. Firmado 5 feb. 2026.
EQ
Equipo Operativo
Constructor · Operador · Project Manager
Constructora en licitación. Operador con activos similares en Málaga (75% ocupación,100 €/noche validados). Todos serán socios en Percapital,alineando incentivos.
Estructura accionarial — Percapital Inversiones S.L.
Socios inversores (×10)50%
Equipo gestor Worzit30%
Promotores (×2 al 2,5%)20%
* Cada socio inversor:5% por ticket de 50.000 €. Percapital Inversiones S.L. es la sociedad vehículo promovida por Worzit Investments.
09 — Para Inversores
Condiciones de Inversión
Ticket mínimo
50.000 €
5% de participación en Percapital Inversiones S.L.
Perfil inversor
Family Office / Empresario
Activos patrimoniales estratégicos. Inversión a 5 años.
Liquidez intermedia
Reventa interna
Posibilidad de reventa preferente a otros socios antes del exit en 2031.
FechaConceptoImporte
24 Abril 2026Constitución sociedad (cuota socio)200 €
Antes 26 Abril 2026Ticket de inversión50.000 €
1 Mayo 2026Contrato de arras (cubierto por sociedad)—
Total desembolso inicialPor socio inversor50.200 €
Una oportunidad diferencial en el mercado más dinámico de España
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Vehículo:Percapital Inversiones S.L.
Este documento tiene carácter informativo y no constituye una oferta de valores ni asesoramiento de inversión. Worzit Investments promueve la operación a través de Percapital Inversiones S.L. La rentabilidad pasada no garantiza rentabilidades futuras.