Invertimos en Málaga.
En el momento exacto.
Worzit Investments presenta una operación de adquisición, reconversión turística y venta estratégica de un edificio en el corazón de Málaga. 15 apartamentos turísticos, rentabilidad objetivo superior al 20% anual, y una tesis clara: comprar complejidad, crear valor, vender activo profesionalizado.
🏢 Vehículo de inversión: Percapital Inversiones S.L. — Sociedad constituida por Worzit al efecto de esta operación
TIR Objetivo
0%+
Rentabilidad anual
Múltiplo
2.55×
Sobre capital invertido
Inversión total
~3.1M€
Compra + construcción
Ticket mínimo
50K€
5% participación
Venta estimada
~4M€
Objetivo 2031
Callejones del Perchel 15, Málaga
Un edificio existente en el centro histórico de Málaga. Complejidad de desalojo que permite acceder a precio estratégico. Demolición y nueva construcción B+5: la misma inversión que reformar, pero con mayor valor y más metros.
Ubicación
Callejones del Perchel 15
Málaga Capital · Centro histórico · Perchel Sur
Tipo de operación
Value-Add
Distressed acquisition + reconversión turística completa
Producto final
15 aptos.
Turísticos + local comercial en planta baja
Estructura física
B+5 · 554 m²
Demolición y nueva construcción sin parking obligatorio
Rentabilidad
+20%
TIR anual · 2.55× múltiplo · 5 años
Coste construcción
2.000 €/m²
Razonable para Málaga. Cubierta social como diferenciador.
Por qué demoler y construir nuevo
Mayor superficie construibleB+5 vs B+3 actual
Mismo coste que reformar✓ Validado
Eficiencia energética A++Activo premium
Cubierta social (solarium)+Valor diferencial
Sin parking obligatorioAhorro ~80.000 €
Comparativa de escenarios de obra
| ✗ Reforma (B+3 existente) | ✓ Nueva obra (B+5) |
|---|---|
Superficie construida 352 m² |
Superficie construida 554 m² |
Unidades 10 apartamentos |
Unidades 15 apartamentos |
Coste similar Sí |
Recomendado por Arquitecto |
Vehículo societario del proyecto
Percapital Inversiones S.L.
Worzit Investments constituye Percapital Inversiones S.L. como sociedad limitada específica para esta operación, con capital social de 4.000 €. Esta estructura es habitual en club deals: el capital nominal no refleja el equity real del proyecto. Cada socio inversor participa directamente en Percapital con un ticket de 50.000 € (5% de participación). Worzit actúa como gestor y promotor a través de esta sociedad vehículo.
Estructura de Capital
Inversión & Costes
Explotación
Escenarios
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 1.575.000 € |
| Honorarios adquisición | 25.000 € |
| ITP (7% estimado) | 110.250 € |
| Demolición estimada | ~37.500 € |
| Coste de obra (554 m²) | 1.320.000 € |
| Honorarios profesionales (15%) | 198.000 € |
| Inversión total estimada | ~3.100.000 € |
| Dirección de ejecución (DEO) | |
|---|---|
| Estudio Enclave Urbano SLP | — |
| Honorarios totales (sin IVA) | 28.100 € |
| Anticipo 20% (facturado, IVA incl.) | ✓ 6.800,20 € |
| 20% al inicio de obras | 5.620 € + IVA |
| 50% durante obras (pagos mensuales) | 14.050 € + IVA |
| 10% a certificado final de obra | 2.810 € + IVA |
| Financiación bancaria | |
|---|---|
| LTV Compra (50%) | 787.500 € |
| LTV Construcción (100%) | 1.518.000 € |
| Deuda total | 2.305.500 € |
| Tipo de interés | 4,5% |
| Plazo / Carencia | 15 años / 2 años |
Distribución de inversión total
Compra + ITP
Construcción
Honorarios obra
Derribo
| Modelo operativo mensual | |
|---|---|
| Inventario | 15 aptos. + 1 local |
| Ocupación proyectada | 75% |
| ADR (precio/noche) | 100 € |
| Ingresos brutos mensuales | 34.350 € |
| Ingresos local comercial | 600 €/mes |
| Costes operativos (~38%) | 13.053 €/mes |
| Neto mensual estimado | 21.297 € |
| Yield bruto estimado | 7,9% |
Estrategia de salida
Diciembre 2031 · yield 6,5%
Venta estimada ~3.93M €. Si supera 4M€: 30% del exceso al equipo gestor.
Ingresos vs. costes mensuales
↓ Pesimista
12%
1.75× múltiplo
Ocupación60%
ADR85 €/noche
Yield salida7,5%
Venta estimada~3.2M €
◉ Base (objetivo)
20%
2.55× múltiplo
Ocupación75%
ADR100 €/noche
Yield salida6,5%
Venta estimada~3.93M €
↑ Optimista
28%
3.2× múltiplo
Ocupación85%
ADR115 €/noche
Yield salida5,5%
Venta estimada+4.5M €
Comparativa TIR y múltiplo por escenario
Marco Normativo
Informe de Carlos Manzano Arquitectos (Madrid), firmado el 5 de febrero de 2026. Conclusión: nueva edificación destinando la totalidad del edificio a apartamentos turísticos — hospedaje en edificio completo.
Normativa PGOU Málaga + PEPRI Perchel Sur |
Calificación Suelo Urbano · Manzana cerrada |
Protección Sin catalogación — Permite demolición y obra nueva |
Uso permitido Hospedaje / Uso hotelero — Edificio completo |
Altura máxima B+5 · 19,50 m máximo |
Edificabilidad 554 m² construibles (4,58 m²/m²) |
Moratoria VUT Suspende VUTs pero NO aplica a hospedaje en edificio completo |
Tramitación Vía ECUS · 1,5–2 meses estimados (vs. 12 meses convencional) |
Unidades 15 apartamentos turísticos · densidad 28 m²/unidad |
Parking Sin obligación de plazas de aparcamiento |
Hitos del Proyecto
Hito 01
24 Abril 2026
Constitución de Percapital Inversiones S.L.
Firma ante notario en Calle Serrano 1, Madrid. Capital social de 4.000 €. Worzit Investments promueve la sociedad vehículo.
✓ Completado
Hito 02
1 Mayo 2026
Firma del contrato de arras
200.000 € consignados en notaría. El desembolso al vendedor no se libera hasta que el edificio quede totalmente libre de inquilinos. Mecanismo clave de protección para inversores.
✓ Completado
Hito 03
14 Mayo 2026
Firma del Acuerdo de Socios
21 socios firman el Acuerdo de Socios de Percapital Inversiones S.L. vía Zoho Sign, regulando gestión, gobierno, financiación y desinversión. Gestores: Antonio González y Íñigo Mato.
✓ Completado
Hito 04
8 – 22 Junio 2026
Contrato de Cuentas en Participación y aportaciones
Firmado por los 21 copartícipes. Aportación total de 1.000.000 € desembolsada íntegramente en la cuenta de Percapital en Banca Pueyo, destinada a la adquisición, demolición, construcción y explotación del activo.
✓ Completado
Hito 05
23 Junio 2026
Encargo de Dirección de Ejecución de Obra (DEO)
Encargo a Estudio Enclave Urbano SLP (Rafael Cotta Crooke, aparejador colegiado) para la dirección de ejecución del edificio de 6 plantas y 554 m². Honorarios: 28.100 € + IVA. Anticipo del 20% ya facturado y abonado: 6.800,20 € (IVA incluido).
✓ Completado
Hito 06
25 Julio 2026
Firma de la compraventa del edificio
Adquisición de Callejones del Perchel 15 por 1.575.000 €. Formalización de hipoteca bancaria e inicio de licencia de demolición vía ECUS.
En curso
Hito 07
2026 – 2027
Demolición y construcción del nuevo edificio
Derribo: 1 mes (~37.500 €). Nueva construcción B+5, 554 m², 12 meses a 2.000 €/m². Cubierta social (solarium/barbacoa). Fin de obra: diciembre 2027.
Pendiente
Hito 08
Enero 2028
Inicio de operaciones turísticas
Apertura de 15 apartamentos y local comercial. Ocupación objetivo 75%, ADR 100 €/noche. Neto mensual estimado: 21.297 €.
Pendiente
Hito 09
2028 – 2031
Explotación y generación de rentas
Pago de hipoteca con flujos operativos. Dividendos anuales. Reporting trimestral a todos los socios con total transparencia.
Pendiente
Hito 10
Diciembre 2031
Venta estratégica del activo
Venta estimada ~3.93M € (yield 6,5%). Beneficio total ~1.44M €. Retorno 2.55×. Si supera 4M€: 30% del exceso al equipo gestor.
Objetivo 2031
Por qué Málaga
Málaga es hoy uno de los mercados urbanos con mayor dinamismo de España. Turismo, tecnología e inversión internacional confluyen en una ciudad que combina crecimiento acelerado con escasez estructural de oferta en el centro.
14M+
Turistas anuales · Crecimiento sostenido
+18%
Precio alquiler · Incremento interanual
500+
Empresas tech · Polo emergente
82%
Ocupación hotelera · Media anual 2024
Control y Mitigación
Riesgo alto
Desalojo de inquilinos
El edificio tiene rentas antiguas. Puede retrasar la operación si no se gestiona correctamente.
✓ No se desembolsa hasta edificio vacío. Arras de 200.000 € en notaría.
Riesgo medio
Plazos de licencia
Siempre existe riesgo de retraso en licencias urbanísticas.
✓ Vía ECUS: 1,5–2 meses vs. 12 convencional. Sin riesgo arqueológico.
Riesgo medio
Costes de construcción
Inflación en materiales puede encarecer la obra respecto al presupuesto.
✓ Colchones en presupuesto. Opción de prefabricación.
Riesgo medio
Operador turístico
Sin operador definitivo. La gestión operativa es clave para alcanzar el 75% de ocupación.
✓ Operador actual gestiona activos similares. Licitación en curso.
Riesgo bajo
Gobernanza societaria
Club deal con múltiples socios puede generar complejidad en decisiones.
✓ Pacto de socios en preparación. Derecho de tanteo. Liderazgo Worzit.
Riesgo bajo
Mercado de salida
El yield de salida proyectado puede variar según condiciones del mercado en 2031.
✓ Yield conservador 6,5%. Demanda creciente en Málaga. Pesimista sigue positivo.
Mecanismos de protección al inversor
Arras en notaría
200.000 € bloqueados hasta edificio vacío
Derecho preferente
Si un socio sale, los demás tienen prioridad
Reporting trimestral
Reuniones semestrales con desviaciones
Quiénes Lideran
AG
Antonio González Rodríguez
Director General · Worzit Investments
Responsable de la dirección general, relación con socios inversores y ejecución operativa. Coordina arquitecto, constructor, operador y equipo financiero.
IM
Íñigo Mato García-Agustín
Director Financiero · Socio
Modelización financiera, bancabilidad y reporting. Experiencia en reestructuración de carteras inmobiliarias. TIR >20% validada en escenario conservador.
CM
Carlos Manzano Rodríguez
Arquitecto Director · CManzano Arquitectos
Autor del informe de viabilidad urbanística. Proyecta edificio B+5 con cubierta social (solarium). Tramitación vía ECUS. Firmado 5 feb. 2026.
Estructura accionarial — Percapital Inversiones S.L.
Socios inversores (×10)
50%
Equipo gestor Worzit
30%
Promotores (×2 al 2,5%)
20%
* Cada socio inversor: 5% por ticket de 50.000 €. Percapital Inversiones S.L. es la sociedad vehículo promovida por Worzit Investments.
Condiciones de Inversión
Ticket mínimo
50.000 €
5% de participación en Percapital Inversiones S.L.
Perfil inversor
Family Office / Empresario
Activos patrimoniales estratégicos. Inversión a 5 años.
Liquidez intermedia
Reventa interna
Posibilidad de reventa preferente a otros socios antes del exit en 2031.
| Fecha | Concepto | Estado | Importe |
|---|---|---|---|
| 24 Abril 2026 | Constitución sociedad (cuota socio) | ✓ Pagado | 200 € |
| 8 – 22 Junio 2026 | Aportación vía Cuentas en Participación (5% / 2,5%) | ✓ Pagado | 50.000 € / 25.000 € |
| 1 Mayo 2026 | Contrato de arras (cubierto por sociedad) | ✓ Hecho | — |
| Total desembolsado | Por socio inversor (ticket 5%) | 50.200 € |
Estado al 23 de junio de 2026: los 21 copartícipes han completado sus aportaciones. El Acuerdo de Socios y el Contrato de Cuentas en Participación están firmados por la totalidad de las partes.
